Remont mieszkania w kamienicy w Szczecinie: na co uważać i ile kosztuje

Remont mieszkania w kamienicy w Szczecinie kusi metrażem, wysokimi sufitami i klimatem, którego nie da blok. Ten sam metraż kryje jednak drewniane stropy po 100 latach pracy, ściany odchylone o kilka centymetrów, aluminiowe przewody bez uziemienia i piony, których nie wolno ruszyć bez wspólnoty. W kamienicach na Śródmieściu czy w centrum Stargardu kosztorys rzadko kończy się na „odświeżeniu” - większość mieszkań wymaga remontu kapitalnego. W tym tekście opisujemy, co sprawdzić przed zakupem albo przed podpisaniem umowy z wykonawcą, jakie formalności mogą cię czekać, ile kosztuje remont 60 m² z sufitem 3,2 m i w jakiej kolejności prowadzić prace, żeby niczego nie robić dwa razy.

Ile kosztuje remont mieszkania w kamienicy w Szczecinie

W cenniku STmaster remont kapitalny mieszkania z rynku wtórnego i w kamienicy ma stawkę od 1 500 zł/m². To kwota „od”, bo dotyczy mieszkania, w którym wymieniamy instalacje, naprawiamy tynki, robimy nowe podłogi i łazienkę, ale nie trafiamy na zgniłe belki stropu ani zawilgocone ściany. Dla porównania wykończenie mieszkania w stanie deweloperskim to 750-1 300 zł/m² - różnica bierze się z demontażu, skuwania i naprawiania tego, czego w nowym budynku po prostu nie ma.

Odświeżenie ma sens tylko wtedy, gdy instalację wymieniał poprzedni właściciel i masz na to dokumenty. W kamienicy, w której elektryka pamięta lata 60., malowanie ścian bez wymiany przewodów to praca do skucia za kilka lat. Jak liczyć stawkę za metr w zwykłym mieszkaniu i co ją podnosi, rozpisaliśmy we wpisie remont mieszkania - cena za m². Tu skupiamy się na tym, co jest specyficzne dla kamienicy.

Kamienica a blok - 10 rzeczy, które zmieniają kosztorys

Przed każdą wyceną w kamienicy przechodzimy tę samą listę. Każdy punkt to pytanie, które warto zadać jeszcze przed zakupem mieszkania, bo odpowiedź potrafi zmienić budżet o kilka, a czasem kilkanaście tysięcy złotych.

Jeśli przy oględzinach mieszkania na sprzedaż widzisz trzy lub więcej punktów z tej tabeli, licz od razu remont kapitalny, a nie odświeżenie. Wiele z tych tematów omówiliśmy szerzej w przewodniku remont starego domu - od czego zacząć: stropy, instalacje i wilgoć w starym budownictwie zachowują się podobnie niezależnie od tego, czy to dom, czy kamienica.

Drewniane stropy i skrzypiące podłogi

W większości szczecińskich kamienic stropy między piętrami to belki drewniane w rozstawie ok. 80-100 cm, ślepa podłoga z desek i wypełnienie (polepa z gliny, piasku lub żużla), a od spodu trzcina z tynkiem wapiennym. Po 100-120 latach ugięcie na rozpiętości 5-6 m rzędu 2-4 cm to norma i samo w sobie nie jest groźne. Problem zaczyna się, gdy belka ma zgniły koniec przy ścianie zewnętrznej albo pod dawną łazienką, gdzie przez lata coś przeciekało.

• Nie wylewaj ciężkiej wylewki betonowej na drewniany strop - 5 cm wylewki to ok. 100-110 kg na każdym m². Na stropie, który i tak się ugina, to prosta droga do pękających płytek i sufitów u sąsiada. Zamiast tego stosujemy suchy jastrych (płyty gipsowo-włóknowe) lub płyty OSB na wyrównanych legarach - orientacyjnie 80-150 zł/m² z materiałem.
• Skrzypienie bierze się zwykle z luźnych desek na legarach. Przykręcenie desek wkrętami do legarów to 30-60 zł/m², ale jeśli podłoga ma iść pod panele, i tak robimy nową warstwę wyrównującą.
• Stare deski i parkiet - jeśli są zdrowe, cyklinowanie bywa tańsze od nowej podłogi i zachowuje charakter mieszkania. Panele winylowe lub laminowane układamy w cenie 30-50 zł/m² za montaż z podkładem, ale dopiero na równym i sztywnym podłożu.
• Gdy belka jest zgniła albo ugięcie przekracza kilka centymetrów i rośnie, potrzebna jest opinia konstruktora. Wzmocnienie lub wymiana belki to prace konstrukcyjne, które mogą wymagać formalności i dotykają sąsiada z dołu.

Sufit pod drewnianym stropem to osobny temat. Tynk na trzcinie po latach odspaja się płatami, a każda próba „zaszpachlowania” pęknięć kończy się tym, że rysa wraca po pierwszym sezonie grzewczym. W pokojach z popękanym sufitem częściej opłaca się sufit podwieszany g-k na niezależnym ruszcie (100-125 zł/m²) - obniża pomieszczenie tylko o 5-8 cm, przy 3,2 m wysokości nie ma to znaczenia, a ruchy stropu nie przenoszą się na nową powierzchnię.

Krzywe ściany, tynki wapienne i sztukaterie

Ściany w kamienicach są ceglane, grube (zewnętrzne często 50-70 cm, wewnętrzne nośne 25-38 cm) i otynkowane wapnem. Tynk wapienny jest paroprzepuszczalny i dobrze reguluje wilgoć, ale jest miękki, a po wielu remontach ma na sobie kilka warstw farb olejnych, klejowych i tapet. Odchyłki 2-5 cm na wysokości ściany i narożniki dalekie od 90° to codzienność.

1. Opukiwanie i skucie odparzeń - głuchy dźwięk oznacza tynk odspojony od cegły. W typowym mieszkaniu skuwamy 20-40% powierzchni ścian, a nie całość - zdrowy tynk wapienny zostaje.
2. Usunięcie starych powłok - farba klejowa i olejna nie trzyma gładzi. Zmywamy ją lub zeszlifowujemy, inaczej nowa warstwa odpadnie razem ze starą.
3. Uzupełnienie tynku - zaprawą wapienną lub wapienno-cementową, żeby nie tworzyć sztywnych łat na miękkiej ścianie. Orientacyjnie 50-90 zł/m² zależnie od grubości.
4. Gruntowanie i gładź - według cennika 30-55 zł/m². W kamienicy jesteśmy zwykle w górnej połowie widełek, bo gładź wyrównuje więcej. Kiedy zamiast gładzi lepiej postawić płyty g-k na ruszcie, opisaliśmy w porównaniu gładzie gipsowe czy płyty g-k.
5. Malowanie - 20-25 zł/m² za dwie warstwy. Na ścianach, które mają oddychać (parter, ściany zewnętrzne), lepiej sprawdzają się farby o wysokiej paroprzepuszczalności niż zamykające powierzchnię farby lateksowe.

Sztukaterie - gzymsy przysufitowe, rozety, fasety - warto zachować, jeśli są w dobrym stanie. Oczyszczenie z kilkunastu warstw farby i uzupełnienie ubytków gipsem to praca ręczna, wyceniana po oględzinach (orientacyjnie od 80 zł za metr bieżący gzymsu). Przy sztukaterii z dużymi brakami tańszy bywa nowy gzyms z odlewu, ale jeśli budynek jest pod ochroną konserwatorską, zmiana wystroju wnętrz może wymagać uzgodnienia - o tym niżej.

Wysokie sufity 3-3,5 m - więcej metrów i rusztowanie

Wysokość to największa ukryta różnica między kamienicą a blokiem. Metraż mieszkania liczy się po podłodze, ale gładzie, malowanie i naprawy tynku liczy się po ścianach. Weźmy mieszkanie 60 m² z sumą obwodów pomieszczeń ok. 80 mb:

Przy 3,2 m dochodzi ok. 45 m² ścian, czyli przy gładzi za 45 zł/m² i malowaniu za 22 zł/m² ok. 3 000 zł więcej tylko na tych dwóch pozycjach. Do tego dochodzi praca z rusztowania warsztatowego zamiast z drabiny - wolniejsza i wymagająca sprzętu (wynajem na 4-6 tygodni orientacyjnie 1 000-1 500 zł), wyższe drzwi i ościeżnice w nietypowych wymiarach oraz dłuższe przewody do lamp. Razem sama wysokość 3,2 m zamiast 2,6 m dokłada w mieszkaniu 60 m² ok. 5 000-6 000 zł.

Stara instalacja elektryczna i wodna, piony we wspólnocie

W kamienicy, w której instalacji nie wymieniano od 30-40 lat, spotykamy zwykle przewody aluminiowe w układzie dwuprzewodowym (bez przewodu ochronnego), gniazda bez bolca, bezpieczniki wkręcane i 2-3 obwody na całe mieszkanie. Taka instalacja nie udźwignie płyty indukcyjnej, piekarnika, pralki i czajnika jednocześnie, a aluminium na połączeniach grzeje się i utlenia. W remoncie kapitalnym wymieniamy ją w całości.

• Elektryka - według cennika 100-150 zł za punkt. Mieszkanie 60 m² to zwykle 45-60 punktów (gniazda, łączniki, wypusty oświetleniowe, przyłącza AGD), czyli ok. 5 000-8 000 zł robocizny plus tablica z zabezpieczeniami różnicowoprądowymi i przewody. Po zakończeniu prac instalacja powinna mieć pomiary elektryczne z protokołem.
• Przewód ochronny - jeśli w budynku nie ma przewodu PE od złącza, nowa instalacja w mieszkaniu i tak powinna być wykonana w układzie trzyprzewodowym. Doprowadzenie przewodu od złącza to temat do uzgodnienia ze wspólnotą i elektrykiem budynku.
• Woda i kanalizacja - rury stalowe ocynkowane zarastają od środka, a żeliwne odpływy pękają na kielichach. W mieszkaniu wymieniamy wszystko od zaworu przy pionie: woda na PEX lub PP, kanalizacja na PVC. Orientacyjnie 6 000-10 000 zł dla mieszkania z łazienką i kuchnią.
• Piony - wodne, kanalizacyjne i gazowe są częścią wspólną budynku. Wymiana pionu leży po stronie wspólnoty i zwykle obejmuje cały ciąg mieszkań, więc remont to dobry moment, żeby zgłosić zarządcy jego stan i zapytać o plany.

Piece kaflowe, kominy i okna skrzynkowe

Nieużywany piec kaflowy w narożniku pokoju to typowy obraz szczecińskiej kamienicy. Właściciel ma trzy opcje: zostawić go jako dekorację, rozebrać albo rozebrać i odzyskać kafle. Piec waży często 1-2 tony, więc rozbiórka z wyniesieniem gruzu po schodach kosztuje orientacyjnie 800-2 000 zł, a po niej trzeba uzupełnić podłogę i tynk na ścianie.

• Przewody kominowe w ścianach są częścią wspólną budynku. Nie zamurowuj otworów i nie podłączaj się do nich bez uzgodnienia ze wspólnotą i opinii kominiarskiej - stare kanały dymowe często pełnią dziś funkcję wentylacyjną dla kilku mieszkań.
• Okna skrzynkowe (podwójne skrzydła drewniane) można odnowić: nowe uszczelki, szlifowanie i malowanie, regulacja okuć - orientacyjnie 1 500-3 500 zł za okno zależnie od stanu i wielkości. Wymiana na nowe okna drewniane lub PVC w wymiarze otworu 1,4 x 2,2 m to zwykle 3 000-6 000 zł za sztukę.
• Wentylacja po wymianie okien - stare okna skrzynkowe „wentylowały” mieszkanie nieszczelnościami. Nowe, szczelne okno bez nawiewnika to najkrótsza droga do skraplania pary i pleśni w narożnikach. Więcej o tym w artykule o grzybie i pleśni na ścianie.
• Wygląd elewacji - wymiana okien zmienia wygląd budynku, dlatego wspólnoty często mają uchwałę co do koloru i podziałów, a w budynkach pod ochroną konserwatorską może być potrzebne uzgodnienie.

Wilgoć w piwnicach i na parterze

Kamienice budowane pod koniec XIX i na początku XX wieku często nie mają skutecznej izolacji poziomej fundamentów albo jest ona zniszczona. Efekt widać w mieszkaniach na parterze i wysokim parterze: wykwity solne i łuszcząca się farba do wysokości 60-100 cm, zapach piwnicy, zimne ściany. W budynkach blisko Odry, choćby w rejonie Łasztowni, problem bywa wyraźniejszy, bo poziom wód gruntowych jest tam wyższy.

• Przyczyna jest w części wspólnej - izolacja fundamentów, drenaż, rynny i opaska wokół budynku to sprawa wspólnoty. Sam remont mieszkania nie usunie wilgoci podciąganej kapilarnie, może ją jedynie ukryć na 1-2 sezony.
• W mieszkaniu skuwamy zasolony tynk na wysokość ok. 50 cm ponad widoczną granicę zawilgocenia i stosujemy system tynków renowacyjnych, które przyjmują sole bez odpadania. Orientacyjnie 120-200 zł/m² ściany z materiałem.
• Nie zamykaj ściany - płyty g-k na klej, folia, gruba warstwa gładzi i farba lateksowa na mokrej ścianie to gwarancja pleśni za płytą.
• Pomiar przed remontem - wilgotnościomierz pokaże, czy ściana schnie, czy wilgoć jest stała. Bez tego pomiaru nie zaczynamy gładzi na parterze.

W kamienicach na Niebuszewie i w innych dzielnicach ze starą zabudową zdarza się, że mieszkanie na parterze kupuje się taniej właśnie z powodu wilgoci. Zanim podpiszesz akt notarialny, zapytaj zarządcę, czy wspólnota planuje izolację fundamentów i czy ma na nią pieniądze w funduszu remontowym.

Formalności: wspólnota, piony i konserwator zabytków

Większość prac wewnątrz mieszkania - gładzie, malowanie, podłogi, wymiana instalacji w lokalu, nowa łazienka w tym samym miejscu - nie wymaga pozwolenia na budowę. Są jednak sytuacje, w których trzeba coś uzgodnić lub zgłosić. Przepisy i praktyka urzędów się zmieniają, dlatego każdą z poniższych spraw potwierdź w administracji budynku albo w wydziale architektury i budownictwa Urzędu Miasta Szczecin.

• Piony i części wspólne - podłączenia do pionów, ich przesunięcie lub wymiana, przewody kominowe, ściany konstrukcyjne i strop wymagają co najmniej uzgodnienia z zarządcą lub zgody wspólnoty, czasem w formie uchwały.
• Ściany nośne i strop - wyburzenie lub poszerzenie otworu w ścianie nośnej, wzmocnienie belek stropu to roboty konstrukcyjne. Potrzebny jest projekt konstruktora, a zwykle także zgłoszenie lub pozwolenie - zakres sprawdź w urzędzie przed rozpoczęciem prac.
• Ochrona konserwatorska - jeśli kamienica jest wpisana do rejestru zabytków, część prac (także wewnątrz, np. przy sztukateriach, drzwiach, klatce schodowej czy oknach) może wymagać pozwolenia konserwatora. Gdy budynek leży w strefie ochrony konserwatorskiej lub jest w gminnej ewidencji zabytków, wymogi dotyczą zwykle wyglądu zewnętrznego. Status budynku sprawdzisz u zarządcy lub w biurze Miejskiego Konserwatora Zabytków w Szczecinie.
• Uciążliwe prace i kontener - wiele wspólnot ma regulamin z godzinami prac hałaśliwych (np. 8:00-18:00 w dni robocze), a ustawienie kontenera na gruz na ulicy wymaga zgody na zajęcie pasa drogowego.

Przykładowy kosztorys: mieszkanie 60 m² w kamienicy z sufitem 3,2 m

Poniżej modelowe wyliczenie dla mieszkania 60 m² w kamienicy w Śródmieściu: trzy pokoje, kuchnia, łazienka, przedpokój, sufit 3,2 m, drewniane stropy w dobrym stanie, bez wilgoci. Kwoty obejmują robociznę i materiały budowlane (kleje, gładzie, przewody, rury, płyty g-k). Nie obejmują materiałów wykończeniowych poza łazienką - paneli, płytek do kuchni, mebli kuchennych i oświetlenia.

Trzy wnioski. Po pierwsze, ok. 1 650 zł/m² mieści się w cennikowym „od 1 500 zł/m²” - przy stropie wymagającym naprawy albo wilgoci na parterze kwota rośnie do 1 800-2 500 zł/m². Po drugie, łazienka to ponad 20% budżetu, a jej koszt rozpisaliśmy osobno pozycja po pozycji. Po trzecie, rezerwa nie jest „na zapas” - w kamienicy wykorzystujemy ją w większości zleceń, bo stanu belek, rur w ścianach i tynku pod pięcioma warstwami farby nie da się w pełni ocenić przed skuciem. Jak czytać taki dokument i porównywać oferty, pokazujemy we wpisie o kosztorysie remontu mieszkania.

Kolejność prac i ile trwa remont mieszkania w kamienicy

Remont kapitalny 60 m² w kamienicy trwa zwykle 10-14 tygodni, czyli o 2-4 tygodnie dłużej niż w bloku. Czas zjada schnięcie tynków wapiennych, praca z rusztowania i uzgodnienia przy pionach. Kolejność, którą stosujemy:

1. Oględziny i kosztorys - opukiwanie tynków, sprawdzenie ugięcia stropu, stanu instalacji, wilgoci na ścianach. Kosztorys na piśmie, ważny 7 dni.
2. Uzgodnienia - zarządca, ewentualnie konserwator i konstruktor. Bez tego nie zaczynamy prac przy pionach i ścianach nośnych.
3. Demontaż i skucie (1-2 tygodnie) - stare podłogi do ślepej podłogi, odparzone tynki, piec, stara łazienka. To moment, w którym widać belki i rury.
4. Naprawy konstrukcyjne i podłoże - ewentualne wzmocnienie belek, wyrównanie legarów, uzupełnienie polepy.
5. Instalacje (2-3 tygodnie) - elektryka, woda, kanalizacja, wentylacja. Bruzdy w cegle, puszki, podejścia.
6. Tynki i zabudowy g-k (2-3 tygodnie) - uzupełnienie tynków wapiennych, sufity podwieszane, ścianki działowe, obudowy. Ścianka g-k z izolacją to 140-180 zł/m².
7. Łazienka (2-3 tygodnie, równolegle z gładziami w pokojach) - hydroizolacja, płytki, biały montaż.
8. Gładzie i malowanie (2-3 tygodnie) - dopiero na suchych tynkach, z rusztowania przy suficie.
9. Podłogi - suchy jastrych lub płyty OSB, potem panele lub cyklinowanie desek.
10. Drzwi, listwy, osprzęt, sprzątanie - na końcu, żeby niczego nie zniszczyć.

Szerzej o planowaniu etapów i tym, jakich decyzji nie odkładać na później, piszemy w tekście jak zaplanować remont mieszkania krok po kroku. Jeśli zaczynasz prace po wakacjach, przeczytaj też o remoncie mieszkania jesienią i zimą - w kamienicy schnięcie tynków przy włączonym ogrzewaniu i przy otwartych oknach to osobny temat.

Na czym nie oszczędzać w kamienicy - i gdzie można

• Nie oszczędzaj na instalacji elektrycznej - częściowa wymiana „tylko w kuchni” zostawia aluminium w pozostałych pokojach. Różnica między wymianą części a całości w 60 m² to 3 000-4 000 zł, a druga runda bruzd po gładziach kosztuje więcej.
• Nie wylewaj betonu na drewniany strop - oszczędność 30-50 zł/m² na suchym jastrychu może skończyć się pękniętymi płytkami i sporem z sąsiadem z dołu.
• Nie zamykaj wilgotnych ścian płytami g-k na klej czy farbą lateksową - za 1-2 lata pod spodem będzie pleśń.
• Nie pomijaj rezerwy 15-20% - w kamienicy to nie pesymizm, tylko statystyka.
• Możesz oszczędzić na podłogach - zdrowe deski lub parkiet po cyklinowaniu bywają tańsze od nowych paneli z wyrównaniem podłoża.
• Możesz zachować piec i sztukaterie - jeśli są w dobrym stanie, ich odnowienie jest często tańsze od rozbiórki i daje mieszkaniu charakter, którego nie da się kupić.

Remonty w kamienicach prowadzimy głównie w Śródmieściu i dzielnicach z przedwojenną zabudową, takich jak Pogodno, a także w starych budynkach w Goleniowie i Stargardzie. Zaczynamy zawsze od oględzin: sprawdzamy strop, tynki, instalacje i wilgoć, a potem przygotowujemy kosztorys z rozdzieleniem robocizny i materiałów - bezpłatnie, na piśmie, z ważnością 7 dni. Pracujemy na umowie, z polisą OC w TU Warta, jedną ekipą od demontażu po malowanie. Zakres prac opisuje strona remonty i wykończenia wnętrz, a obsługę centrum miasta - strona Szczecin Centrum.